Eigentlich klingt es ganz gut, auf fremdem Grund ein Eigenheim zu besitzen und sich den Grundkauf zu sparen. Im Fall des Kleingartens in der Stadt wären die Kosten für den Baugrund bei bescheidenen 400 Quadratmetern dann zum Beispiel bei 250 Euro pro Quadratmeter mit in Summe 100.000 Euro nicht unerheblich. Die genannte Grundstücksgröße haben nach Auskunft des Wiener Kleingarten-Zentralverbandes die Parzellen ihrer Einzelmitglieder im Durchschnitt. Bei denen handelt es sich zum Großteil um Grundpächter, die ihr trautes Heim zwar ihr Eigen nennen können, aber nicht den Grund. Umgekehrt wurden durch die Anwendung jenes Eigentumstricks in Wien im Lauf der Jahre rund 30.000 Personen Hauseigentümer, die sich ansonsten den Grund dafür nur schwerlich hätten leisten können. So manche Minivilla nebst aufblasbarem Swimmingpool hat auf diesem Umwege im städtischen Grüngürtel auf Gemeindegrund realisiert werden können. Stifte, Klöster und Gutsbesitzer sind andererseits im ländlichen Raum klassische Anwender für die Vergabe von Pachtgrund. Mit Grund und Boden ist dort traditionellerweise mehr verbunden als das Geld, das sich damit erwirtschaften lässt, und die Tradition will es, dass Landbesitz stark auch den Stellenwert in der Gesellschaft mitbestimmt. Letztlich wird darum hier auch ein anderer Umgang damit gepflegt und Ländereien werden nicht leichtfertig aus der Hand gegeben. Ein Weg, wie man dann die Verwertungsmöglichkeit für jemand Dritten einräumt, ist das Verpachten oder Vermieten. Auch die ÖBB oder private Großgrundbesitzer vergeben immer wieder gerade überflüssige Gründe oder Restflächen auf bestimmte Zeit. So weit, so gut und so lange ein Grund mit allfällig vorhandenen Gebäuden einfach wirtschaftlich genutzt wird, ist das weiter nicht kompliziert und gehört für viele Betriebe zum Tagesgeschäft.
Der feine Unterschied
Etwas anders sieht das aber aus, wenn auf fremdem Grund ein Gebäude errichtet wird. „Eigentlich wird in unserer Rechtsordnung davon ausgegangen, dass ein Gebäude, das auf einem Grundstück errichtet wird, im Eigentum dessen steht, dem das Grundstück gehört“, erklärt Peter Vcelouch, Partner und Spezialist für Immobilien bei CHSH, die grundsätzliche Rechtslage. Durchbrochen werden könne das über die juristischen Gestaltungsmöglichkeiten des sogenannten Baurechts sowie des Superädifikats. Typische Fälle von Superädifikaten seien laut Vcelouch vor allem Bauwerke, die in nicht grundfester Bauweise errichtet sind, wie etwa Verkaufsbuden, Würstelstände. Es sei aber auch denkbar, mit Grund und Boden fest verbundene Gebäude als Superädifikate auszugestalten, sofern das Fehlen der Absicht, das Gebäude dauerhaft auf dem fremden Grund zu belassen, aus anderen Umständen hervorgehe. Ein solcher Umstand sei etwa ein zeitlich befristeter Grundnutzungsvertrag. Ein prominentes Beispiel dafür ist das ehemalige WU-Gebäude in Wien. Manfred Ton, ebenfalls Partner bei CHSH, führt ergänzend zum Unterschied zwischen Superädifikat und Baurecht aus: „Beim Superädifikat wird das Eigentum bereits mit der Errichtung des Bauwerks erworben, während das Baurecht und das damit verbundene Eigentum am Bauwerk erst mit einer Eintragung im Grundbuch entsteht.“ Zudem könne ein Baurecht auch an einem bereits bestehenden Bauwerk begründet werden, während die Umwandlung eines bestehenden Gebäudes in ein Superädifikat rechtlich nicht möglich wäre. Ein Baurecht müsse außerdem für eine Dauer von mindestens zehn und höchstens hundert Jahren eingeräumt werden, wohingegen für Superädifikate keine starren Mindest- und Höchstfristen bestehen. „Bei Erlöschen des Baurechts oder des Superädifikatsvertrages wird grundsätzlich ein Abriss des Gebäudes oder eine Übertragung des Eigentums daran an den Grundeigentümer vereinbart“, hält Vcelouch die weiteren Bedingungen für Häuser fest, die auf fremdem Grund errichtet wurden.
Der Übertragungsfall
Bei der Übernahme von bebauten Pachtgrundstücken ist vom Pächter kurioserweise auch eine Grunderwerbssteuer zu bezahlen. Auf Nachfrage bei der Notariatskanzlei Skoda & Moshammer ist hierfür das Eigentum am Haus ausschlaggebend und nicht jenes am Grund. Paul Zimmermann von der Kanzlei Skoda & Moshammer erklärt den weiteren Sachverhalt: „Zur Eigentumsübertragung eines Hauses auf Pachtgrund muss ein notariell oder gerichtlich beglaubigter Verkaufsvertrag errichtet werden.“ Der allgemeine Nachweis eines Eigentums an baulichen Einrichtungen läuft bei Pachtgründen im Fall eines Superädifikats über eine dem Grundbuch beiliegende Urkundensammlung, wo der Kaufvertrag zu hinterlegen ist. Beim Baurecht bekommt das Gebäude hingegen eine Einlagezahl direkt im Grundbuch. Ungleich dem Verkauf eines Grundes bleibt der Pächter mit dem Grundeigner über längere Zeit verbunden und da sieht man sich auch genau an, wer passt und wer nicht. Im Fall des Wiener Kleingartenwesens kommt dabei die Vergabe durch den in der Regel als Generalpächter fungierenden Zentralverband der Wiener Kleingartenvereine zum Tragen, der die Gärten als Unterpacht vergibt. Wer einen Kleingartenbesitzer persönlich kennt, kann sich als Nachfolger vorschlagen lassen. Ob der Pachtvertrag zustande kommt oder nicht, bleibt zumindest in Wien aber dem Kleingartenverband überlassen. Normalerweise kommen dann auch Ablösezahlungen ins Spiel. „Die Ablöse für am Grund verankerte Dinge ist gutachterlich zu schätzen und der Schätzpreis darf nicht um mehr als zehn Prozent der Summe abweichen“, lautet die Auskunft bei einem der Redaktion bekannten Kleingartenverein. Da man hier als Pächter empfindliche Einbußen erleiden kann, ist es eine Überlegung wert, dort, wo man den Grund auch kaufen kann, dies zu tun. Ein Eigentümer eines Kleingartenhauses in Wien Favoriten legte gegenüber dem Immobilien Magazin seine Gründe dar, warum er trotz niedrigerem Pachtzins beabsichtigt, seinen eigenen Pachtgrund käuflich zu erwerben: „Bin ich Eigentümer der gesamten Immobilie, unterliege ich nicht mehr den Vorgaben über den Verkaufspreis.“ Nach Schätzungen des Kleingarten-Zentralverbandes sind bereits immerhin zwanzig Prozent der verwalteten Kleingärten in privates Eigentum überführt worden. «
Quelle: immobilien-magazin.at
