Wien - "Die Zeiten der großen wirtschaftlichen Unsicherheiten sind wieder vorbei, im Wirtschaftsleben ist für viele Büronutzer wieder Normalität eingelangt", sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, mit Blick auf den Wiener Büromarkt. Grund für Ehlmaiers Zuversicht ist die Vermietungsleistung, die zuletzt wieder zugelegt hat: Um rund 20 Prozent mehr Flächen als im Vorjahr wurden heuer in den ersten sechs Monaten vermietet. Für das Gesamtjahr rechnet er mit einem Flächenumsatz von etwa 260.000 Quadratmetern, was allerdings nur in etwa der Vermietungsleistung des Vorjahres entspricht.

Erst 2014 könnte dann die Vermietungsleistung wieder einen größeren Sprung nach oben machen, prognostiziert Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien: "Öffentliche Mieter zeichnen für einige große Vermietungsanfragen verantwortlich. Diese konnten vor den Nationalratswahlen jedoch nicht mehr umgesetzt werden, und somit ist mit einer Anmietung unter Berücksichtigung von Koalitionsgesprächen und der Regierungsbildung erst im Jahr 2014 zu rechnen." Besonders das erste und zweite Quartal des nächsten Jahres könnten damit überdurchschnittlich hohe Vermietungszahlen erreichen.

Gleichzeitig nähert sich der Wiener Büroimmobilienmarkt einem neuen Tiefststand bei der Neuflächenproduktion. Für heuer erwarten die heimischen Immobilienbüros zwischen 140.000 und 170.000 Quadratmeter an Neuflächen, 2014 werden nur mehr maximal 100.000 Quadratmeter Büroflächen fertiggestellt, die zudem bereits jetzt zu 75 Prozent vorvermietet sind.

Doch auch trotz des besseren Flächenumsatzes, der anhaltenden Umwidmung alter Büroflächen in Wohn- oder Hotelflächen und der zugleich niedrigen Neuflächenproduktion bewegt sich der Leerstand in Wien nicht nach unten, sondern hält - je nach Marktbericht - zwischen 6,6 und sieben Prozent. "Die Umwidmung bzw. alternative Nutzung fängt die Masse an qualitativ einfachen Büroflächen, die nach großen Umzügen als Leerstand ausgewiesen werden und nachvermietet werden sollen, nicht auf", erklärt Andreas Ridder, CEO von CBRE Österreich. Zudem habe der österreichische Immobilienmarkt ein Problem bei der einheitlichen Definitionsfindung, wie Colliers-Geschäftsführer Georg Muzicant sagt: "Mittlerweile haben sich die großen Makler in Wien zusammengetan und arbeiten an einer einheitlichen Definition des Marktes. Ich glaube, dass der Leerstand in Wahrheit sogar deutlich höher ist als derzeit allgemein angenommen."

Starke Einbrüche musste zuletzt auch der Investmentbereich verzeichnen. Der Markt hat Colliers zufolge über 50 Prozent des Transaktionsvolumens gegenüber 2012 eingebüßt. Hier beschränken die noch immer sehr hohen Eigenkapitalvorgaben sowie die hohen Risikoaufschläge der Banken das Transaktionsvolumen, weil abseits des Core-Segments kaum Immobilientransaktionen finanziert wurden. "Das Problem der letzten Jahre war, dass es eine zu geringe preisliche Differenzierung zwischen Core-Immobilien auf der einen und Core-Plus und Value-Add auf der anderen Seite gegeben hat", sagt Michael Ehlmaier. Derzeit zögen die Preise für Core-Immobilien wieder leicht an, während es bei den nachgelagerten Qualitätssegmenten Bewegung in die gegenteilige Richtung gebe. Auch Eugen Otto rechnet mit einer Beruhigung der sinkenden Absatzzahlen: Einer geringeren Zahl neu fertiggestellter Objekte würden einige Investoren im nationalen und internationalen Umfeld gegenüberstehen, die schon jetzt über erhebliche Mittel verfügen, um diese in den Ankauf österreichischer Immobilien zu investieren. "Dies lässt erwarten, dass neben Projektentwicklungen auch vermehrt Bestandsobjekte abseits des Topsegments gehandelt werden." (Birgit Tisch, DER STANDARD, 5.10.2013)

(derstandard, BIRGIT TISCH, 7. Oktober 2013)