Wien. Der Bundesadler wird zur lahmen Ente: Während das konjunkturelle Umfeld international nicht besser wird, dürfte jetzt auch noch ein dickes Sparpaket das Wachstum abwürgen. Auch die Unternehmen werden weiter sparen-und gespart wird erfahrungsgemäß als Erstes bei den Mitarbeitern. Damit wird der Platzbedarf tendenziell geringer. Auch Firmengründungen oder Zuzüge sind rar, allein Umzüge aus B-Lagen in die Innenstadtbezirke liegen heuer im Trend-keine guten Voraussetzungen für den Wiener Büromarkt.

Dennoch ist die Stimmung nicht am Boden, heißt es bei den führenden Maklern CBRE und EHL Immobilien. Denn die großen Entwickler haben sich 2008 auf eine lange Krise eingestellt und ihre Projekte großteils auf Eis gelegt. "Das Fertigstellungsvolumen für 2014 wird ähnlich sein wie 2013, so werden rund 153.000 Quadratmeter neue Büroflächen erwartet",sagt Andreas Ridder, Geschäftsführer von CBRE Österreich. Von einem Überangebot kann damit keine Rede sein: Diese Zahl liegt 30 Prozent unter dem Vorkrisenniveau. Wer in ein nagelneues Green Building in einer repräsentativen Lage ziehen möchte, hat an einem Markt, wo der Neubau zurückgeht, immer weniger Verhandlungsspielraum. Daraus ergibt sich eine leichte Steigerung der absoluten Spitzenmieten: Diese liegen aktuell bei 25 € je Quadratmeter im Monat. "Bis Jahresende sehen wir eine Steigerung auf 25,50 €",sagt Ridder; EHL Immobilien kommt sogar auf 27 €.Im internationalen Vergleich wäre auch das aber noch ein niedriger Wert: Metropolen wie Paris oder London, wo bis zu 125 €fällig sind, spielen in einer anderen Liga als Wien, aber selbst in Frankfurt und München müssen Mieter monatlich mehr als 30 € pro Quadratmeter einkalkulieren.

Was preislich unter Druck steht, ist hingegen der Bestand-die klassische "Class-B-Immobilie",die sich am Stadtrand befindet, in die Jahre gekommen ist und dem Trend nach Großraumbüros, Glaswänden und immer weniger Fläche pro Mitarbeiter nicht entspricht. Daher ist es in den vergangenen Jahren zu einer Zweiteilung des Mietmarktes gekommen-die Schere zwischen City und Randlagen geht immer weiter auf.

Zwei Käufergruppen

Auch bei Investoren hat diese Zweiteilung des Marktes zu einem Umdenken geführt, wobei sich zwei Gruppen unterscheiden lassen. Neue und gut vermietete Büroimmobilien werden von großen Fonds als stabile Rendite-Lieferanten gekauft, alte und schlechte Häuser hingegen von kleineren Investoren wie Family Offices und im Privatbesitz stehenden Entwicklern. "Während Bürohäuser für private Investoren nicht interessant sind, ist der Umbau zu Wohnungen bei diesem Investorenkreis sehr beliebt", sagt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien. Damit verschwinden jedes Jahr viele nicht mehr vermietbare Bürohäuser vom Büromarkt-mit entsprechend positiven Effekten auf die Leerstandsrate.

 

(WirtschaftsBlatt, Print-Ausgabe, 2013-11-22)