Heftig wurde um den Großkunden gerittert: Die Betreiber aller größeren Logistikparks in und um Wien legten ihre Angebote, niemand wollte sich den lukrativen Auftrag entgehen lassen. Das monatelange Ringen hatte dann einen glücklichen Sieger: "Der Logistikpark Wien-Nord in Hagenbrunn machte schließlich das beste Angebot", berichtet Lukas Richter, Logistikexperte von Colliers.
Der vielumworbene Kunde ist A1. Die Betreiber des Logistikparks Wien-Nord errichten für ihn nun eine eigene Halle mit 20.000 m² sowie ein Freilager mit 35.000 m², wie vonseiten des Developers, der kara Group, gegenüber dem STANDARD bestätigt wird.
Geschäftsführer Edik Plätzer sieht noch Potenzial in Wien: "Verglichen mit den benachbarten Regionen Bratislava und Brünn hinkt Wien hinterher" , sagt er. In Bratislava seien in den letzten Jahren mehr als eine Million Quadratmeter an Logistikflächen errichtet worden, in Brünn ebenfalls bis zu einer halben Million. Allerdings wird dort auch eher gemietet, während in und um Wien die Logistiker lieber selbst gebaut haben.
Teure Flächen
Kurzfristig verfügbar seien wegen des hohen Eigennutzeranteils verhältnismäßig wenige Flächen, sagt auch Logistikimmobilien-Experte Felix Zekely von CBRE. Und für die, die es gibt, müsse man tief in die Tasche greifen. "Die Mieten für Logistikflächen in Österreich - die meist nicht dem internationalen Standard entsprechen - gehören weiterhin zu den höchsten innerhalb Europas" (Preise siehe Grafik). Insbesondere die Nachfrage nach Logistikimmobilien im "XXL"-Bereich (über 50.000 m²) stagniere, während sie in vielen europäischen Ländern zunehme. Die hohen Grundstückspreise im Wiener Stadtgebiet würden aber keine vernünftige Entwicklung von Logistikimmobilien, die zu einem marktüblichen Preis angeboten werden können, zulassen. "Interessenten müssen sich weiter vom Zentrum entfernen, zum Beispiel in Wirtschaftsparks wie Wolkersdorf, Rannersdorf oder das IZ NÖ Süd." Dort halte die Wirtschaftsförderungsagentur des Landes NÖ, EcoPlus, noch Grundstücksreserven bereit.
Kleiner Markt
Zurück nach Hagenbrunn: Dort entstand in den letzten Jahren das "einzige spekulativ errichtete" Logistikprojekt, wie es in der Branche oft heißt. In die Halle A mit rund 25.000 m² Fläche ist bisher der Pharma-Großhändler Phoenix eingezogen, 20.000 m² sind aber noch frei. Von der weiteren Vermarktung dieser Halle hängt es nun ab, ob bis 2020 auch die Hallen C und D errichtet werden können. Optimale Verkehrsanbindung sei im Norden Wiens nun jedenfalls gegeben; Plätzer erwartet aber auch, dass es in den nächsten Jahren zu einem Austausch an Flächen in und um Wien kommen wird: "Viele Hallen sind veraltet und nicht mehr effizient", da meist nur sechs oder sieben Meter hoch anstatt der international üblichen zehn Meter.
Für Marktkenner wie Zekely ist die Ansiedlung von A1 in Hagenbrunn so etwas wie der Ritterschlag, die endgültige Bestätigung für die Lage und Anbindung des Standortes. Für österreichische Verhältnisse sei das nämlich ein "riesiges Projekt", hierzulande backe man normalerweise weitaus kleinere Brötchen. "Der heimische Markt dreht sich um Größen zwischen 2500 und 4000 Quadratmeter", weiß auch Felix Richter von Colliers. Und während etwa in Deutschland Mietverträge über zwölf bis 15 Jahre üblich und "nicht so teuer wie bei uns" seien, würden Logistiker in Österreich nur für drei bis fünf Jahre abschließen wollen. "Aber mittlerweile sehen sie, dass sie da keine Flächen mehr bekommen", der Trend gehe nun auch hierzulande Richtung sieben bis zehn Jahren. "Da muss die Miete natürlich nachhaltig sein, sonst wird's zu teuer."
Der hohe Anteil an Eigennutzern im österreichischen Markt, die vergleichsweise geringe Nachfrage und das begrenzte Flächenangebot lassen auch das Interesse internationaler Investoren nicht gerade explodieren. "Die großen internationalen Player haben Österreich gar nicht auf ihrer Landkarte", sagt auch Analyst Uwe Veres-Homm von der in Nürnberg angesiedelten Forschungsgesellschaft Fraunhofer ISS (siehe Interview).
Investoren-Paket kommt
Der Investmentmarkt könnte nun aber ein wenig belebt werden: Man sei gerade dabei, ein Paket für Investoren zusammenzustellen, sagt Richter. "Wir haben verschiedene Liegenschaften in ganz Österreich organisiert, die werden im Paket angeboten." Mit Logistikflächen seien nämlich Renditen um die acht Prozent zu erzielen, verglichen mit den maximal vier Prozent, die am Wiener Zinshausmarkt zu verdienen sind, sei das ein sehr attraktives Angebot.
Quelle: Martin Putschögl, DER STANDARD, 15.2.2014
