Die absoluten Zahlen divergieren wie gewohnt ein wenig, doch in ihrer Tendenz sind die Büromarktberichte der großen Wiener Maklerbüros meistens einig. Und diese Tendenz zeigt bei der Zahl der Fertigstellungen eindeutig nach unten, während die Neuvermietungen konstant bleiben bzw. sogar wieder leicht steigen.
EHL Immobilien berichtete im Jänner von einer Neuflächenproduktion von 170.000 m² im Jahr 2013 und erwartet ein Absinken auf nur noch 120.000 m² im heurigen Jahr. Vermietet wurden im Vorjahr demnach 270.000 m², für heuer wird ein nicht näher bezifferter Anstieg der Nachfrage prognostiziert.
Nachfrage stark überwiegend
Ganz ähnlich der aktuelle Bericht von Otto Immobilien: Demnach wurden im Vorjahr 140.000 m² fertiggestellt und 240.000 m² neu vermietet. Und auch hier geht die Schere auseinander: Für heuer erwarten die Otto-Büromarkt-Analysten ein Wachstum bei der Nachfrage auf 260.000 m², das Angebot an Neuflächen dürfte aber auf rekordverdächtig niedrige 110.000 m² zurückgehen. Für umzugswillige Unternehmen könnte es angebotsseitig also "dramatisch knapp" werden; wer neue Flächen beziehen will, dem rät Firmenchef Eugen Otto dazu, sich "rasch" auf dem Markt umzusehen. "In den nächsten eineinhalb Jahren wird man keine günstigere Situation vorfinden."
Dies auch deshalb, weil die Nationalratswahlen im vergangenen Herbst laut Analyst Alexander Fenzl für einen gewissen Rückstau bei der Nachfrage von Seiten der öffentlichen Hand gesorgt haben. So manche Anmietungsentscheidung sei auf die Zeit nach der Wahl verschoben worden. Fenzl erwartet deshalb, dass auch heuer – wie schon im vergangenen Jahr – die öffentliche Hand stärkster Umsatzträger am Vermietungsmarkt sein wird. Was aber auch heißt, dass nach wie vor Übersiedelungen den Markt dominieren, erklärt Marktberichts-Autorin Martina Paukner.
Weniger Leerstand
Das extreme Ungleichgewicht von geringem Angebot und doppelt so hoher Nachfrage hat aber auch sein Gutes: Erstmals seit 2008 wird deshalb wohl die Leerstandsquote zurückgehen. Paukner erwartet, dass die Rate von 6,6 auf 6,4 Prozent abnimmt.
Die Spitzenmieten liegen bei 24,5 Euro je Quadratmeter und Monat und damit auf dem selben Niveau wie vor einem Jahr. Dies sei im Vergleich etwa mit London (104,5), Paris (62,5) oder Frankfurt (38,0) zwar gering, die Preise in Wien würden dafür aber auch "deutlich robuster" auf konjunkturelle Schwankungen reagieren. Die Durchschnittsmieten blieben ebenfalls unverändert bei 12,5 Euro, generell kann es aufgrund der Marktbedingungen zu Preiserhöhungen kommen.
Bei EHL sieht man die Durchschnittsmieten derzeit bei 13,50 Euro, die Spitzenmieten bei 26 Euro. Auch die EHL-Experten gehen von einem leichten Anstieg der Effektivmieten aus. Dies auch, weil die Luft für sogenannte "Incentives" für Büromieter, also finanzielle Anreize beispielsweise in Form von einigen mietfreien Monaten, dünner wird. Derzeit werden diese Incentives zwar noch gewährt, berichtet Fenzl, schon demnächst dürften sie aber spürbar zurückgehen.
"Gesunder Markt"
Alle diese Anzeichen würden im Großen und Ganzen aber für einen "gesunden" Wiener Büromarkt sprechen, sagt Eugen Otto. Die ungebrochene Nachfrage nach neuen Flächen werde das deutlich reduzierte Angebot jedenfalls "problemlos absorbieren können", heißt es in beiden Marktberichten nahezu unisono. Größere Flächen ab 2000 m² mit guter U-Bahn-Anbindung und zeitgemäßem Standard (Doppelboden, Kühlung und mechanischer Be- und Entlüftung) werden zusehends knapper.
Der Frage, ob das nicht ein sehr gutes Marktumfeld für die BAI wäre, um nach Fertigstellung des DC Tower 1 nun auch den DC Tower 2 in Angriff zu nehmen, weicht Otto etwas aus. Für ihn war schon der Bau des ersten Turms "mutig", jenen des zweiten Turms sähe er derzeit – ohne ausreichende Vorvermietung – noch "sehr viel mutiger".
Quelle: Martin Putschögl, derStandard.at, 5.3.2014
