Die Welt dreht sich immer schneller. Das war der Eindruck, den ÖRAG-Vorstand Johannes Endl vom Jahr 2013 (und nicht nur von diesem) hatte: „Entscheidungen, Rückmeldungen, Abgabefristen, Antworten – alles muss schnell passieren. Wer erfolgreich sein will, ist (fast) rund um die Uhr online und aktiv, um das Tempo mitzuhalten.“ 2013 ist für ihn aber auch das Jahr, in dem eine breite Diskussion über dieses Thema begonnen hat: „Was passiert mit Menschen, wenn Tempo und Druck zunehmen, Freizeit und Arbeitszeit immer mehr miteinander verschmelzen? Sorgt hohes Arbeitstempo für effiziente Ergebnisse, oder handelt es sich oft einfach um hohlen Aktionismus?“
Auch im Immobiliengeschäft ist die wichtigste und wertvollste „Ressource“ nicht etwa Stein, Holz oder Beton, sondern der Mensch, Kollege, Mitarbeiter, folgert Endl – und so müsse man ihn auch sehen und behandeln. Aber prinzipiell war für die ÖRAG 2013 – insbesondere auch im Investmentgeschäft – ein sehr erfolgreiches, aber auch sehr intensives Jahr: „Wir durften das Verkaufsverfahren für das ‚Volksbanken-Paket‘ – bestehend aus sechs Büroliegenschaften in bester Lage – abwickeln. Was in enger Zusammenarbeit mit der Verkäuferin im Rahmen eines sehr sportlichen Zeitrahmens mit ausgezeichnetem Ergebnis gelungen ist“, erklärt Endl stolz. Gesamt betrachtet hoffe er aber, dass die Erkenntnisse aus der Krise – trotz 2013 steigender Aktienkurse und dem allgemein beobachteten Aufschwung – nicht in Vergessenheit geraten und die positiven Entwicklungen somit nachhaltig und auf einem soliden Fundament stattfinden können.
HANS-JÖRG ULREICH - GESCHÄFTSFÜHRER, ULRICH BAUTRÄGER
Was war 2013 besser oder schlechter als erwartet?
Es gab viele „Sager“ zum Thema Mietrecht und Wohnungen angesichts des Wahljahres, aber es waren wie immer nur „Sager“. Eine Bauordnungsnovelle mit konstruktiven Änderungen wurde zumindest einmal angekündigt und die Zinshauspreise sind nicht weiter in astronomische Höhen gestiegen. Der Markt hat erkannt, dass es Endverbraucher gibt, die sich derartige Preisniveaus nicht leisten können oder wollen.
Was erwarten Sie für 2014?
Als Optimist hoffe ich auf die neue Wiener Bauordnung, nach dem Bekenntnis auch auf eine Umsetzung des Ziels Nachverdichtung und auf einen lang geforderten Durchbruch im Mietrecht: Weg von der Erbauungsjahreszahl hin zu energetischer Qualität als Entscheidungskriterium bei der Mietzinshöhe und in der Folge ein Sanierungsboom ganz ohne öffentliche Fördermittel.
Ihr Neujahrs-Vorsatz oder: Was möchten Sie Ende 2014 sagen können?
Ich packe Änderungen sofort an, ich brauch dafür keinen 01.01.
Das heurige Jahr wird für Endl von der öffentlichen Diskussion zur Leistbarkeit des Wohnens geprägt – mit einem verdient sachlichen Zugang. Endl: „Das eigentliche Problem liegt in der zu geringen Wohnbauleistung.“ Insbesondere in Zeiten beschränkter öffentlicher Mittel sollten private Investorengelder bestmöglich in den Bereich des Wohnbaus kanalisiert werden: „Das Interesse, Geld – auch zu niedrigen Renditen – in einem stabilen, als sicher betrachteten Markt, wie dem der Wohnimmobilien, zu investieren, ist ungebrochen hoch. Investorenfeindliche Ansätze wie Mietobergrenzen werden Investoren nachhaltig abschrecken. Je weniger aber neu gebaut werden kann, desto stärker wird die Verknappung das Problem vertiefen.“ Theoretisch günstiger Wohnraum, der aber kaum jemandem zur Verfügung steht, kann nicht die Lösung sein, schlussfolgert Endl.
Es bleibe zu hoffen, dass nunmehr, nachdem die Wahlen geschlagen sind, ein weniger populistischer Zugang möglich wird. Die im Regierungsprogramm festgeschriebene Vereinheitlichung des Mietrechts wäre, ebenso wie eine Bereinigung der Bauordnung um überbordende Vorschriften, ein wichtiger Schritt in diese Richtung, ist der ÖRAG-Vorstand überzeugt. 2014 wird hinsichtlich des Investmentmarktes davon geprägt sein, dass hohe Liquidität auch aus dem Ausland auf den heimischen Immobilienmarkt drängt: „Auch wenn die Investoren einen klaren und kritischen Zugang haben, wird das Rendite-Niveau im Bereich der gewerblichen Investments weiter unter Druck bleiben. Verkäufer haben also weiterhin gute Chancen auf exzellente Verkaufspreise für investmentfondtaugliche Objekte.“
MARTIN TROGER - GESCHÄFTSFÜHRER, HAUSVERWALTUNG FRIEDA RUSTLER
Was war 2013 besser oder schlechter als erwartet?
Die Entwicklung im Jahr 2013 war positiv, sowohl die allgemeine als auch die immobilienorientierte Entwicklung. Wir haben einen neuen Standort in Graz eröffnet, der sich für ein Rumpfjahr bereits sehr positiv entwickelt hat. Auch international waren wir z. B. in der Ukraine sehr erfolgreich und sind auch im Auslandsgeschäft prinzipiell positiv. Generell konnten wir große neue Projekte akquirieren und sind mit unserem Ergebnis zufrieden. Schlecht war (ist): Wir haben immer noch keine ordentlich MRG-Reform.
Was erwarten Sie für 2014?
Die Probleme werden die gleichen wie in den letzten Jahren sein. Ich glaube aber, der positive Trend wird sich weiter fortsetzen. Die Frage wird sein: Bringt die neue/alte Regierung etwas Brauchbares zustande? Ich gehe leider für den Immobilienbereich nicht davon aus.
Ihr Neujahrs-Vorsatz oder: Was möchten Sie Ende 2014 sagen können?
Hart Arbeiten und der Erfolg werden sich einstellen.
Grenzen verschwimmen
Herbert Zitter, Partner bei Immobilienberater M.O.O.CON, sah im vergangenen Jahr vor allem drei große Entwicklungen: die immer orts- und zeitunabhängiger werdende Arbeitsweise und damit das Verschwimmen von Grenzen zwischen Arbeits- und Freizeit. „Im Wettstreit um die talentiertesten Köpfe sind Geld und Prestige längst nicht mehr die einzigen Argumente, warum sich Menschen für bestimmte Unternehmen entscheiden“, sieht Zitter gerade auf den physischen Arbeitsplatz eine große Rolle zukommen: „Je identitätsstiftender dieser ist und je mehr Freiheiten hier möglich sind, desto mehr Argumente hat ein Arbeitgeber, wenn es darum geht, die besten Köpfe für sein Unternehmen zu gewinnen.“ Daraus abgeleitet, werden Büroimmobilien nicht mehr nach der Formel „ein Mitarbeiter – ein Schreibtisch – eine Durchschnittsfläche pro Schreibtisch“, sondern vielmehr ausgehend von folgenden Fragen geplant: Welche Arten von Arbeit werden in welchem Ausmaß in einem Unternehmen verrichtet und welche Umgebungen sind dafür notwendig? Zitter: „Dieser Zugang ist Teil eines Konzeptes, das den Namen Activity Based Working trägt.“
Eine zweite große Veränderung hat mit dem allgemeinen Trend in der Gesellschaft zu tun, dass „wir immer mehr nutzen statt besitzen wollen“, so Zitter weiter. Umgelegt auf die Immobilienwelt bedeutet dies jedoch nicht, erklärt der M.O.O.CON-Partner, dass mehr Flächen gemietet statt gekauft werden: „Es sind ohnehin schon 95 Prozent der gewerblichen Flächen in Corporate-Hand, also Immobilien im Eigentum des Nutzers oder seiner Gesellschaften.“ Sondern: Dass selbst im Falle der Anmietung einer Immobilie der Mieter immer weniger Lust auf Betreiberaufgaben hat. Konkret: Vermieter von Flächen, die ausschließlich eine Kaltmiete anbieten, werden Probleme bekommen.
JAKOB DUNKL - MITINHABER, QUERKAMT ARCHITEKTEN
Was war 2013 besser oder schlechter als erwartet?
Das Wichtigste für unsere Branche war gleich zu Jahreswechsel die Auflösung der kammereigenen Pensionsversicherung, ironischerweise als „Wohlfahrtseinrichtung“ bezeichnet. Die Überführung in das staatliche System war jahrzehntelang überfällig. Das Unnötigste für unsere Branche war die Gesetzeswerdung von Normen. Wir erachten die ständig zunehmende Einengung unserer Kreativität durch Gesetze und Normen als schweren Fehler. Die Angst, welche man vor Unfallopfern, Brandopfern o. Ä. in unseren Gebäuden hat, ist rein statistisch betrachtet extrem übertrieben.
Was erwarten Sie für 2014?
Die Flut an Normen und Gesetzen wird wohl sicherlich weiter zunehmen. Ein tiefgreifender Kurswechsel in Richtung zu mehr Risiko ist nicht zu erwarten. Die Baukosten werden daher weiter steigen.
Ihr Neujahrs-Vorsatz oder: Was möchten Sie Ende 2014 sagen können?
Ich habe mich geirrt.
Lebenszyklus betrachten
Und drittens: „Wenn wir tatsächlich nachhaltige Immobilien errichten wollen, die nach nur einigen Jahren nicht mehr sanierungsbedürftig sind oder den Marktanforderungen nicht mehr entsprechen, dann müssen wir dort ansetzen, wo die meisten Fehler auch gemacht werden: in der ersten Stunde, in der über ein Neubauprojekt nachgedacht wird, also in der Initiierungsphase.“ Man müsse es schaffen, hier schon eine Gesamtverantwortung über den gesamten Lebenszyklus der späteren Immobilie zu erzeugen, plädiert Zitter für neue, partnerschaftliche Modelle für die Abwicklung von Bauprojekten.
Für das laufende Jahr sieht der Immobilienberater genau diese drei Entwicklungen noch intensiver weitergehen …
ANDREAS GNESDA - GESCHÄFTSFÜHRER, TEAM GNESDA
Was war 2013 besser oder schlechter als erwartet?
Wir waren im Jahr 2013 höchst erfolgreich. Große Projekte sind zu einem positiven Abschluss gekommen – allen voran der Umzug der Wirtschaftsuniversität mit 700.000 Bibliotheksmedien und 2000 Arbeitsplätzen. Unsere Erfolgsformel: Wir konnten viel Positives bewirken und Veränderung in eine gute Richtung auslösen.
Was erwarten Sie für 2014?
Wir werden 2014 viele Unternehmen zu besseren Erfolgen bewegen. Die Veränderung wird sich dabei nicht auf Standort und Immobilie beschränken, sondern ein Umdenken in Richtung Selbstverwirklichung und Mitarbeitermotivation bei gleichzeitiger Kostenoptimierung bewirken. Für die ganze Branche gilt: Wir müssen Rahmenbedingungen bereitstellen, die zu höherem Output führen und das bei geringerem Kosteneinsatz.
Ihr Neujahrs-Vorsatz oder: Was möchten Sie Ende 2014 sagen können?
Das Wesentliche einer Kerze ist nicht das Wachs, das seine Spuren hinterlässt, sondern das Licht (nach Saint-Exupéry).
Turbulenter Start
Das Baujahr 2013 war für den größten Baukonzern Österreichs „wetterbedingt sehr turbulent“, erklärt Strabag-CEO Thomas Birtel: „Es begann mit einem strengen und langen Winter, der unsere Bautätigkeit sehr einschränkte; die Auswirkungen der Hochwasser in Österreich und Deutschland hemmten ebenso die Bautätigkeit in den ersten beiden Quartale. Diesen Rückgang konnten wir bis zum Ende des dritten Quartals jedoch beinahe aufholen.“ Natürlich haben auch die Ereignisse rund um die Alpine den Bausektor in Österreich bestimmt, räumt der Strabag-Boss ein. Aber: „Aus heutiger Sicht rechnen wir jedoch nach wie vor nicht mit einer Verringerung des Margendrucks im Verkehrswegebau und in den Bundesländern. Wir gehen weiterhin von einem hohen Preiswettbewerb in der österreichischen Baubranche und damit am Baustoffmarkt aus. Optimistisch schätzt Birtel die nächsten Monate ein: „Vermutlich wird sich die Entwicklung im Hochbau in Deutschland und in Österreich weiterhin erfreulich gestalten. Aber auch in anderen Ländern sehen wir erste Anzeichen einer leichten Erholung, so in der Slowakei, in Ungarn, Polen und Rumänien.“ Was möchte er am Ende des Jahres 2014 sagen können? Birtel: „Wir arbeiten kontinuierlich an neuen Lösungen, die zur Verwirklichung der Wünsche unserer Auftraggeberschaft beitragen. Wenn wir also Innovation und Technologie vorangebracht haben und vielleicht auch die Auftraggeberschaft den langfristigen Vorteil von nachhaltigen Produkten und Projekten stärker bei ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigt, dann freuen wir uns.“
ANTON HOLZAPFEL - GESCHÄFTSFÜHRER, ÖVI
Was war 2013 besser oder schlechter als erwartet?
2013 war ein ungebrochenes Interesse an Investitionen in Immobilien zu registrieren, wie vorhergesagt hat sich aber der Preisanstieg abgeflacht. Die Auswirkungen des „Stabilitätsgesetzes 2012“, vor allem Unklarheiten bei der Umsatzsteuer, hatten das ganze Jahr noch für genügend Diskussions- und Schulungsbedarf gesorgt. Das Thema Leistbares Wohnen hat wochenlang die öffentlichen Diskussionen angeführt.
Was erwarten Sie für 2014?
2014 wird das Entscheidungsjahr für ein neues Mietrecht. Gelingt es den Beteiligten, über ideologische Schützengräben hinweg wirklich, ein neues System zu etablieren und das alte zu integrieren? Die nächsten Wahlen (Wien 2015) werfen schon wieder ihre Schatten voraus.
Ihr Neujahrs-Vorsatz oder: Was möchten Sie Ende 2014 sagen können?
Dass es der Branche wieder ein Stück mehr gelungen ist, ihre Leistungen und Qualitäten den Auftraggebern und der Öffentlichkeit gegenüber besser darzustellen.
Beachtenswerte Projekte
Für Bauträger-Experte Klaus Wolfinger war 2013 die (plangemäße) Eröffnung des WU-Campus das relevanteste Immobilien-Ereignis des Jahres. „Über die Architektur kann und soll man streiten, auch die Kosten und Alltagstauglichkeit einzelner Bauteile werden weiterhin für Diskussion sorgen.“ Fest stehe aber: „Da wurde mit sehr viel Engagement ein Projekt von internationaler Relevanz realisiert, das einen wesentlichen Baustein in der Wiener Stadtentwicklung darstellt.“ Insofern misst er dem WU-Campus eine hohe Bedeutung bei – „in einem Land, das sich mit Veränderungen und mutigen Schritten leider meist schwer tut!“
Ab heuer sieht Wolfinger das rasante Bevölkerungswachstum in Wien als große Herausforderungen an die Stadt und die Branche: „Mit dem Stadtentwicklungsplan 2025 können und müssen im Jahr 2014 wesentliche Weichenstellungen gestellt werden.“ Zunächst gehe es darum, in der Bevölkerung und auch in der Stadtverwaltung ein breites Bewusstsein für die positiven Seiten des Wachstums und die daraus aber auch resultierenden Notwendigkeiten zu schaffen, weiß Wolfinger. Auf dieser Basis sollte dann eine kooperative Atmosphäre zwischen Stadt und Immobilienwirtschaft entstehen, um mithilfe bestehender und noch zu entwickelnder Instrumente das Wachstum in höchstmöglicher Qualität zu realisieren. Am Jahresende möchte Bauträger-Experte Wolfinger positiv zurückblicken können: „Dass es in den von mir begleiteten Projektentwicklungen gelungen ist, die Balance zwischen Anforderungen des Projektbetreibers und öffentlichen Interessen zu finden und diesen Ausgleich auch in einem zügigen Genehmigungsprozess abzusichern.“
Quelle: immobilien-magazin.at
