Ziemlich ruhig in der Bundeshauptstadt

Es tut sich nicht viel am wichtigsten heimischen Büromarkt - das lässt sich aus den aktuellen Berichten diverser Immobilienbeobachter zum Wiener Büromarkt herauslesen.

So liest man beispielsweise bei Otto Immobilien: Die Talsohle fünf Jahre nach der Wirtschafts- und Finanzkrise sei durchschritten, mit konstanten Nominalmieten und Renditen sowie einer international verglichen niedrigen Leerstandrate würden sich die wichtigsten Indikatoren traditionell unauffällig und durchaus schwankungsarm präsentieren. Nur am Investmentmarkt sei die Krise noch zu spüren, heißt es.

Mit 240.000 Quadratmetern ist die Vermietungsleistung heuer etwas unter den Erwartungen gelegen, sagen die Experten bei Otto Immobilien weiter. Zurückzuführen sei dies auf die Nationalratswahlen im September. Dadurch seien viele aktive Flächengesuche öffentlicher Mieter auf die Zeit nach der Wahl verschoben worden und könnten im ersten Halbjahr 2014 zu einer höheren Vermietungsaktivität führen.

Plus bei Vermietung

Ein bisschen tut sich dann doch etwas, wie der Immobilien-Dienstleister CBRE berichtet. So zogen zum Beispiel die Neuvermietungen im dritten Quartal an: Wurden im ersten Quartal in Wien nur rund 45.000 Quadratmeter Büroflächen vermietet, so waren es im dritten Quartal rund 85.000. Das entspricht einem Plus von immerhin 89 Prozent. Lokal eingrenzen lässt sich dies auf zentrale Lagen in Wien - dort gab es mit rund 31 Prozent Steigerung die meisten Vermietungen.

Die aktivsten Mieter waren, heißt es bei CBRE, Finanzdienstleister, gefolgt vom öffentlichen Bereich sowie Handel, Infrastruktur und Freizeit. Zur Leerstandsrate ist nachzulesen, dass diese mit 6,6 Prozent "gewohnt stabil" sei und sich auch bis zum Jahresende hin kaum über die Sieben-Prozent-Marke bewegen werde.
Leerstand könnte sinken

Damit liegt Wien im internationalen Vergleich auf dem letzten Platz - im positiven Sinn. Anders in Dublin oder in Amsterdam, wo die Leerstandsrate bei 20,9 bzw. 17,4 Prozent liegt. Das könnte sich 2014 ändern: "Im kommenden Jahr ist nach unseren Recherchen in Wien aufgrund des hohen Vorverwertungsgrades der Neubauprojekte erstmals wieder ein Rückgang möglich", sagt Büromarktautorin Martina Paukner von Otto Immobilien. Bereits 75 Prozent der neuen Objekte seien vorvermietet.

"Waren die Mieten zu Jahresbeginn noch verhalten, so zieht der Markt nun an", führt CBRE-Österreich-Geschäftsführer Andreas Ridder aus - eine Entwicklung, die sich auch 2014 weiter fortsetzen sollte. Eine Spitzenmiete von 25 Euro pro Quadratmeter könne vor allem in den ausgezeichneten Lagen in der Wiener City erzielt werden. In guten und durchschnittlichen Lagen liege die Spitzenmiete zwischen 12,50 und 14,50 Euro je Quadratmeter und Monat. Auch hier also alles wie gehabt.
Kaum neue Büroflächen

Sorgen machen sich die Büromarkt-Experten allerdings über die "auffallend geringe" Neuproduktion von Büroflächen. Das Angebot an neuen Flächen liege heuer bei 140.000 Quadratmetern und sei damit deutlich niedriger als prognostiziert, stellt auch Büromarktautorin Martina Paukner von Otto Immobilien fest: "Im kommenden Jahr wird dieser Wert mit 100.000 Quadratmetern rekordverdächtig tief liegen."

Folgt man den Zahlen von CBRE, wurden von Juli bis September in Wien lediglich 4000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt. Bis zum Jahresende sollen 83.000 Quadratmeter hinzukommen - darunter auch der DC Tower 1 mit rund 43.700 Quadratmetern und das 2nd Central Office am Park mit rund 15.000 Quadratmetern in der Donau-City sowie das Gebäude J im Euro Plaza am Wienerberg mit rund 11.300 Quadratmetern Fläche. Das Fertigstellungsvolumen für kommendes Jahr wird daher mit 153.000 Quadratmetern ungefähr so hoch sein wie heuer, darunter die ÖBB-Konzernzentrale sowie weitere Bauteile des Europlaza 5 am Wienerberg.
Zeitfenster für Mietinteressenten

Die gedrosselte Neubauleistung wird Ende 2014/2015 zu einem historisch geringen Flächenangebot führen, wie Alexander Fenzl von Otto Immobilien Gewerbe, befürchtet. Mietinteressenten sollten daher bis dahin noch die Gunst der Stunde nutzen, ebenso Projektentwickler und Investoren. "Erst in den Jahren 2016 und 2017 schließt sich dieses Zeitfenster", so Fenzl. Nämlich dann, wenn am Haupt- und Nordbahnhof große Flächen auf den Markt kämen.

Hinter den Erwartungen lag bisher auch der Investmentmarkt, wie man bei Otto Immobilien feststellt: Das Transaktionsvolumen lag bei 1,6 Milliarden Euro. Viele Investoren zeigten sich vorsichtiger, heißt es, Ankaufsprozesse dauerten aufgrund ausführlicher Due Diligence länger als etwa noch vor 2008, berichtet Paukner. Die Nachfrage konzentriere sich vor allem auf Top-Büroobjekte. Für Core-Objekte in Toplagen seien Renditen von 5,25 Prozent, für durchschnittliche Lagen Renditen von sechs Prozent zu erreichen.
Umwidmen entlastet Markt

Der Trend, veraltete Büroflächen in Wohnungen umzuwidmen, schreitet weiter voran, sagen die Experten von EHL: Dies entlaste in Wien sowohl den Wohnungsmarkt als auch den Büromarkt. Denn alte Büros aus den Achtziger- und Neunzigerjahren hätten gegen die neuen hochwertigen und nach nachhaltigen Kriterien errichteten Büroflächen kaum eine Chance. Die Leerstandsraten liegen in solchen Objekten deutlich über dem Marktdurchschnitt.

(Markus Böhm, DER STANDARD, 16.11.2013)